Das Bauherrenmodell auf dem Prüfstand: Immobilien als anfänglicher Steuerabschreibposten und langfristige Vorsorge

1024 539 Wolfgang Stabauer

Quelle: riscontrol – Das Nachrichtenmagazin für Versicherungs- und Finanzinformation
Autor: Michael Kordovsky

Das Bauherrenmodell auf dem Prüfstand

Bei einem Bauherrenmodell wird man Miteigentümer eines Wohnhauses. Im Zuge einer Sanierung profitieren Anleger nach anfänglichen steuerlichen Verlusten von soliden Renditen, Landesförderungen und der Sicherheit einer Grundbucheintragung. risControl sprach mit Wolfgang P. Stabauer, geschäftsführenden Gesellschafter der auf steueroptimierte Immobilien-Investments spezialisierten ÖKO-Wohnbau SAW Gmbh, über konkrete Details bei Investments in Bauherrenmodelle.

Die Bemessungsgrundlage zur Einkommenssteuer lässt sich mit Hilfe von Bauherrenmodellen durch anfängliche Verluste aus Vermietung und Verpachtung verringern. Bei besserverdienenden Berufsgruppen wie Steuerberatern, Rechtsanwälten, Notaren, Ärzten, Geschäftsführern, Vorständen und Führungspersonen der ersten und zweiten Ebene im ASVG sind Bauherrenmodelle eine mögliche Investmentalternative. Stabauer entdeckte zuletzt einen weiteren Trend: „Seit einigen Jahren zeichnen Bauherrenmodelle auch Klienten, die nicht in der Steuerprogression von 48% sind, sondern durchaus auch in der Steuerprogression 35%. Diese Investorengruppe weiß, dass sie weniger Verlustzuweisungen hat, aber oftmals finden hier Barzeichnungen statt, was dann wiederum bei Fertigstellung des Objektes in dem Zeitraum der 1/15 AfA zu steueroptimierten Mieteinnahmen führt.“

Kalkulationsbeispiel eines aktuellen Bauherrenmodells

In einer zentralen Grazer Wohnlage, der Lazarettgasse 37 und 37a soll das auf einer Grundfläche von 840 qm befindliche Bestandsgebäude samt Nebengebäuden einer umfassenden Sanierung unterzogen und gemäß den gültigen Bebauungsbestimmungen umgebaut werden. Insgesamt sind in der Wohnanlage 22 Wohneinheiten, teilweise mit Terrasse bzw. Balkon geplant. Diese sollen langfristig vermietet werden. Die gesamte ertragsbewertete Nutzfläche liegt bei ca. 1.151 qm und die kalkulierten Mieten pro qm für geförderte Flächen gemäß den Förderrichtlinien des Landes Steiermark liegen bei ca. 3,78 Euro zuzüglich 0,50 Euro Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag sowie 50 Euro pro Einheit für eine zusätzliche Wohnungsausstattung. Das Gesamt-Investitionsvolumen liegt bei 4,43 Millionen Euro. Aufgrund der Miteigentümergemeinschaft (MET) besitzen alle Investoren gemeinsam nach Anteilshöhe die ganze Liegenschaft. Es gibt also keine individuelle Zuordnung, was eine breite Diversifikation auf viele Mieter bedeutet. Die Vollvermietung ist ab 1. September 2020 vorgesehen. Die langfristige Leerstandsquote wird mit 3% angenommen. Für einen Anteil von 4% gelten folgende Eckdaten:

Musterberechnung Bauherrenmodell mit ca. 23% Eigenkapitalanteil
(Grenzsteuersatz: 48%)

Gesamtinvestition inkl. aller Kaufnebenkosten: 177.200 Euro
Eigenkapitaleinsatz 2018/ 2019/ 2020: insgesamt 40.800 Euro
Bankdarlehen der Besitzgemeinschaft umgelegt auf 4%-Anteil: 70.563 Euro (Laufzeit: 17 Jahre, ab 2020; Fixzinssatz von 2,6% p.a.)
Sanierungsdarlehen mit Annuitätenzuschüssen vom Land Steiermark: 65.837 Euro (Laufzeit 15 Jahre, ab 2020; 1,5% p.a. Zinsen)

 

Das Eigenkapital muss über den Errichtungszeitraum eingezahlt werden:
Jahr 07/2018:13600 Einzahlung, Steuerliches Ergebnis (ohne anteilige Mieteinnahmen und Zinsen): -12.360 Euro, was bei einem Grenzsteuersatz von 48% eine Steuerersparnis von 5.933 Euro bedeutet. In den darauffolgenden Jahren (03/19 u. 03/20) liegen die Steuerersparnisse bei je 5.123 bzw. 4.706 Euro. Betrachtet man die Steuerersparnis sinkt der Netto-Eigenkapitaleinsatz auf 25.038 Euro. Inklusive Darlehen sinkt der Nettokapitaleinsatz auf 161.438 Euro. Im ersten vollen Vermietungsjahr (2021) liegt die Nettomiete inklusive Zuschuss bei 5.452 Euro, woraus eine Rendite auf  den Nettokapitaleinsatz inklusive Darlehen von 3,4% resultiert. Rücklagen von 2% und ab dem 19. Jahr (2038) 0,33% der Herstellungs- inkl. Anschaffungskosten als zusätzliche Rücklagenbildung. Indexierung der Mieteinnahmen: 1,9% ab 2018.

Auf 17 Jahre liegt die durchschnittliche monatliche Zuzahlung nach Steuer bei 233 Euro und die Mieteinnahmen ab Entschuldung im Jahr 2038 sollten bei 6.529 Euro liegen, woraus, laut Planrechnung, eine Rendite auf den effektiven Kapitaleinsatz nach Steuer von 9% resultiert. Laut vorliegender Total-Gewinn-Berechnung soll 2038 ein positives kumuliertes steuerliches Ergebnis erreicht sein. Mit 60 % Eigenkapital wäre dieser bereits 2032 erreicht.

Achtung: Wer sich auf ein Bauherrenmodell einlässt, sollte die Plausibilität der Planzahlen von Immobilienexperten des Vertrauens überprüfenlassen. Auch sollten zwecks Schaffung eines Sicherheitspolsters ausreichend Eigenmittel eingesetzt werden. Wer vorsichtig ist, setzt mindestens 50% ein. Denn: Laut Gesetz muss beim Bauherrenmodell in  einem Zeitraum von 25 Jahren und drei Jahren Bauzeit der Totalüberschuss erreicht werden, ansonsten drohen Rückzahlungen der Steuervorteile.

Je näher man sich zeitlich den 25 bzw. 28 Jahren nähert, umso problematischer könnten äußerliche Einwirkungen (Zinserhöhung) die komplette Modellrechnung beeinflussen. Eine Sicherheitsmaßnahme während der Laufzeit wäre daher, die raschere Abzahlung der Verbindlichkeiten.

Zweitmarkt für Bauherrenmodelle

Schwierig wird die Situation für diejenigen Miteigentümer, die dringend Geld benötigen und daher ihre Anteile verkaufen müssen, denn dies ist im Grunde genommen nicht vorgesehen und entsprechend eng ist der Sekundärmarkt. Aber es gibt eine Lösung in Österreich. Dazu Stabauer: „Die ÖKO-Wohnbau und ihre Geschäftsführer haben in Österreich einen einzigartigen Zweitmarkt für Bauherrenmodelle aufgebaut. In den letzten 7 Jahren wurden nahezu 360 Anteile am Markt platziert.“

 

Allerdings ist bei Verkauf vor Erreichen des steuerlichen Totalüberschusses entsprechend den akkumulierten steuerlichen Verlusten mit Nachzahlungen der erzielten Einkommenssteuervorteile ans Finanzamt zu rechnen.

Am höchsten sind die steuerlichen Verluste nach 6 bis 9 Jahren. Daher rät Stabauer den Investoren: „Grundsätzlich empfehlen wir den Investoren ein Bauherrenmodell keinesfalls vor Erreichung des Totalgewinns am Zweitmarkt zu verkaufen. Der erste Verkaufsparameter kann aber auch schon die dreijährige Projekterrichtungszeit und der Ablauf der 1/15 AfA sein – nach insgesamt somit 18 Jahren bis zum Erreichen des Totalgewinns (bei unserem Beispiel im 21. Jahr), sind die steuerlichen Konsequenzen überschaubar. Ein Verkäufer hat zu diesem Zeitpunkt meist eine Ersparnis von rd. 55% lukriert (Steuervorteile, Förderung, Mieteinnahmen) und platziert dann den Anteil. Seit einigen Jahren muss beim Verkauf die ImmoESt  berücksichtigt werden. Es gibt aber auch die Möglichkeit ein Bauherrenmodell nach 7-8 Jahren zu verkaufen, wenn die wirtschaftliche Notwendigkeit besteht. Hier hat der Kunde mit massiven Einschränkungen bzw. Steuerrückzahlungen zu rechnen.“ Ausnahme wäre der Verkauf infolge eines Konkurses.

 

Aktuell wird am Zweitmarkt nicht viel gehandelt. „Derzeit ist die Marktsituation (Angebot und Nachfrage) sehr schlecht und es gibt wenige Angebote für den Zweitmarkt. Der Grund liegt darin, dass die Investoren, die ein Bauherrenmodell verkaufen möchten, ungern rund 5%ige Ertragsimmobilienanteile verkaufen, damit sie dann das Geld auf das Sparbuch legen und 0,125% Zinsen bekommen“, erklärt Stabauer.

 

Einen Nachteil gibt es am Zweitmarkt noch für die Käufer der Anteile, die laut Stabauer in den meisten Fällen die Förderungen, Annuitätenzuschüsse, aber auch die 1/15 AfA nicht übernehmen können. Es gibt nur noch die normale Abschreibung der Immobilie auf 67 Jahre. Sonst sind keine Steuervorteile mehr vorhanden. Das heißt, je kürzer die Laufzeit eines Bauherrenmodells und seine Veräußerung, umso schwieriger ist dies am Markt zu platzieren.

Vor und Nachteile des Bauherrenmodells im Vergleich zum pazifizierten Eigentum

Vorteile:

  • Werbungskosten können meist in den ersten 3 Jahren zur Gänze abgeschrieben werden. Der Rest wird auf 15 Jahre aufgeteilt, also Abschreibung im Rahmen der 1/15 AfA gegenüber dem parifizierten Wohnungseigentum (67 Jahre).
  • Die ganzen Baukosten werden ebenfalls in den nächsten 18 Jahren abgeschrieben.
  • Zusätzlich kann der Investor die Zinsen für das Sanierungsdarlehen und das freie Bankdarlehen geltend machen.
  • Zugang zu Förderungen und Annuitätenzuschüssen auch bei hohem Einkommen,
    aufgrund der Objektförderung, die dann sehr wohl auf die Einzelpersonen durchgreift.

 

Nachteile:

  • Die Klienten sind unflexibel, wenn sie das Bauherrenmodell zu Geld machen möchten.
  • Finanzierende Banken akzeptieren ein Bauherrenmodell (prozentuelles ideelles Miteigentum) als Sicherheit oftmals schlechter,als parifiziertes Wohnungseigentum.
Bauherren-Modell:
Liebhaberei-Risiken in der Praxis

Zu diesem Punkt äußerst sich Stabauer wie folgt: „Teilweise sind uns in den letzten 25 Jahren Kalkulationen von Bauherrenmodellen vorgelegt worden, die sehr scharf an der Grenze des Möglichen waren. Der Fiskus hat auch  schon einige Male Modellrechnungen nicht akzeptiert und Kosten, die z.B. bei vernünftiger Kalkulation in den ersten drei Jahren anerkannt werden, auf 15 Jahre aufgeteilt.“ Es kommt selten vor, aber es gibt sogar Bauherrenmodelle,die am Fiskus scheitern. „Uns sind nur zwei Modelle bekannt, die tatsächlich steuerlich nicht anerkannt wurden. Schiefgegangen ist meist die Kalkulation, da diese zu optimistisch vorgenommen wurde. Bei Bauherrenmodellen ist es wichtig, dass ein ausgewogenes Verhältnis zwischen den Kosten, den Mieteinnahmen und der steuerliche Situation herrscht“, erzählt Stabauer aus der Praxis. Seine Tipps zur Verringerung des „Liebhaberei-Risikos“ lauten:

  • Anleger sollten grundsätzlich von jedem Emittenten eine absolute Transparenz in punkte Berechnungsgrundlagen verlangen, denn einige Anbieter am Markt lassen sich diesbezüglich nicht in die Karten schauen.
  • Weiters ist es das Recht des Kunden die Werbungskosten, die seitens der Finanz gedeckelt sind, klar und transparent zu erfragen.
  • Wichtig ist auch der Zinssatz, der bei den Darlehen zugrunde gelegt wird – hier muss eine absolute Realität zugrunde gelegt werden bzw. es ist derzeit sehr modern von Beginn an über die kompletten 18 oder 19 Jahre Fixzinssätze zu vereinbaren. Wenn bei Fixzinssätzen dann noch die Möglichkeit der Sondertilgung ohne Pönale besteht, wird das Risiko minimiert.
  • Jeder Anleger sollte auch die Höhe der zugrunde gelegten Mieten im jeweiligen zeitlichen Korridor hinterfragen und er sollte sich vergewissern, dass die zugrunde gelegten Förderbeträge auch den Tatsachen entsprechen.
Fazit: Jeder Anleger ist gut beraten,  erfahrene Produktemittenten für sein Investment auszuwählen.